分譲マンション賃貸の総称
アパートや賃貸マンションとは違い、分譲マンションの１室だけを賃貸することを、皆さんは何と言い表していますか？ 実情では、その呼び名がいろいろと存在しております。その中でもよく使われる用語としては、「分譲賃貸」という言葉があります。この用語は、分譲マンションの賃貸が短縮されたものであろうと思われますが、この「分譲賃貸」が全国各地で一番幅広く普及している用語でしょう。また特に首都圏を中心として、もう少し幅広い使われ方では「リロケーション」と表現される方もおります。この「リロケーション」とは、一般的に転勤による転任期間のみの賃貸という意味であり、分譲マンション問わず、一戸建の賃貸も含んでおります。その他では、「分譲仕様」という言い方などもあるようです。
そして北国の札幌では、「分譲リース」という表現が一般的であり、幅広く人々に認知されております。これは分譲マンションリースが短縮されたものであり、既に造語化されており、最近では一戸建の賃貸も「分譲リース」と呼ぶ方が出てくるほどです。
当社は、この「分譲賃貸」「リロケーション」「分譲仕様」「分譲リース」を専門に賃貸管理している不動産会社です。あなたはどの呼び方が分かりやすいでしょうか？
アパート・賃貸マンションと分譲マンションの違い パート１
アパート・賃貸マンションと分譲マンションの違いは、単にワンオーナーか区分所有かということだけではなく、特に賃貸の取引きの際は、下記の件を明確に区別しなければなりません。
１）管理組合等への事前確認・書類提出
一般的に分譲マンションには、管理組合が存在します。分譲マンションを賃貸で貸そうとする際、事前に管理組合又は管理組合より委託を受けている管理会社へ、駐車場・駐輪場の使用規定やペット飼育・※ＳＯＨＯとしての利用、大規模修繕の予定、水道料金の引き落としの件などを確認しなければなりません。また管理組合等へ提出する数々の書類を提出しなければ、いろいろなトラブルが予想されます。
２）入居・退去時の引っ越し連絡
賃貸入居者の入居日時や退去日時を事前に管理員さん等へお知らせしなければなりません。引っ越し当日にエレベーターを占領する・引越トラックが玄関前に駐車する等で、他の居住者に迷惑を掛けるというトラブルも予想されます。
３）管理規約・使用細則の配布
賃貸入居者へは、一般的な居住ルールをお知らせするだけではなく、各分譲マンションの管理規約・使用細則をお渡しし、マンション内のルールをしっかり守って頂くことも必要です。
４）リフォームの承諾
分譲マンションのお部屋をリフォームする際、管理規約等で定められた範囲での工事内容かどうかの確認はもちろん、工事前には工事内容を記した書面を管理組合等へ届け出て、その工事の承認を得なければならない分譲マンションが多数存在します。また工事前・工事中には、近隣居住者への配慮も必要ですよね。
弊社では、これらの確認・提出・連絡・配布・承諾などを貸主ではなく、すべて弊社の社員が行います。分譲マンションを貸す時は、※分譲賃貸の管理を得意とする賃貸管理会社へ依頼しましょう！
※ＳＯＨＯ（ソーホー）…コンピューターネットワークを活用した小さな事務所
※分譲賃貸…賃貸業を目的としたアパートや賃貸マンションとは異なり、分譲マンション（区分所有建物）の所有者が貸主となり、賃貸する場合の総称
アパート・賃貸マンションと分譲賃貸マンションの違い パート２
１）賃料の違い
ここ最近の賃貸マンションは、付属施設や管理面、お部屋の設備や仕様においてもグレードアップしており、※分譲賃貸のお部屋と変わらない賃料となってきましたが、一昔前のマンションでは、やはり賃貸と分譲の賃料の差はあるようです。当社では高額となる分譲賃貸を専門に取り扱っている為、万が一、家賃の滞納があれば、滞納額も高額となります。入居希望者の入居審査時は、少し厳しい目で慎重に入居審査しております。
２）オーナー数の違い
一般的に１００世帯のお部屋を賃貸管理していると言っても、１棟が１００世帯入りの賃貸マンションではワンオーナー、１００世帯の分譲賃貸のお部屋は１００人のオーナー様がいることになります。オーナー数が多いということは、オーナー様との管理委託契約回数が１００倍、毎月郵送しております賃料の明細書や何かのお知らせをする際の郵便物・連絡が１００倍、また分譲賃貸のお部屋は１箇所にまとまっていない為、それぞれの移動時間・移動経費も掛かります。
３）管理委託料の違い
2)でご説明の通り、同じ世帯数を賃貸管理していても、アパートや賃貸マンションの管理より分譲賃貸の管理の方が手間や経費が掛かるため、我々賃貸管理会社が頂く管理委託料は、分譲賃貸の一世帯あたりの管理委託料の方が、割高になります。
４）分譲賃貸には、オーナー様の自己居住がある
分譲賃貸では、今まで住んでいたオーナー様が転勤等によってリロケーションしている物件が多数存在しています。リロケーションとは、転勤等による転任期間だけを賃貸するものであり、転任期間が終了したら、またマンションへ戻って来て自ら居住しようというものです。そのため定期借家での賃貸借を行うお部屋が多数あります。
弊社では、これらの確認・提出・連絡・配布・承諾などを貸主ではなく、すべて弊社の社員が行います。分譲マンションを貸す時は、※分譲賃貸の管理を得意とする賃貸管理会社へ依頼しましょう！
※ＳＯＨＯ（ソーホー）…コンピューターネットワークを活用した小さな事務所
※分譲賃貸…賃貸業を目的としたアパートや賃貸マンションとは異なり、分譲マンション（区分所有建物）の所有者が貸主となり、賃貸する場合の総称
定期借家契約の賃料
リロケーションのように、転勤等によりその転任期間だけを賃貸しようとする時や、近い将来に売却を予定している時などには、賃貸借契約の更新が無い定期借家契約を利用して、持ち家を賃貸することが望ましいとされています。契約解除や契約更新を拒絶する際に「正当事由」を必要とする普通借家契約と違い、当初に定めた契約期間を満了すると同時に契約は終了し、賃借人より建物が明け渡されます。
そもそも定期借家契約とは、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、定期借家法の一部が改正され、平成１２年３月１日に施行されたものです。定期借家契約により、貸主側の保護をすることによって市場に良質な賃貸住宅を数多く供給し、賃貸住宅の賃料相場を下げようという目的もあるようです。すでに施行から８年以上が経過しており、最近ではようやく市場での普及率も上がってきてはおりますが、更に普及率を上げるには、定期借家法の内容を一部見直すことが必要でしょう。現在でも社宅として会社名義でお部屋を借り上げる大手法人の一部には、定期借家というだけで社宅借上げ規定ではＮＧとしている法人があります。
この定期借家契約は、普通借家契約と比べ多少貸主側に有利であると考え、その分を賃料で値下げしたり礼金を減らす等の対策を取ることが一般的です。しかしそのような対策を取らなくても、一部の専門家や賃貸管理会社には、普通借家契約と同じく賃借人が見つかると言う方もおります。
弊社では、定期借家契約による賃借人へのデメリットを数値化し、独自で開発した下記の計算式の基、定期借家での賃料を計算しております。この計算式は５年以上前から使用し、実践での結果を踏まえながら少しずつ数値を変更し、現在の計算式となっております。まだこの計算式自体にも様々な問題はあるでしょうが、感覚ではなく、ある程度の根拠があった方が、皆さんも納得できるでしょう。
＜定期借家の賃料計算＞
１．（普通借家契約での家賃総額－下記表の合計額）÷契約期間月数＝定期借家契約での月額家賃
２．礼金をマイナス１ヶ月分
引越費用 最低１５０,０００円
調
整
金
額 １年定借 ５００,０００円
２年定借 ４００,０００円
３年定借 ３００,０００円
４年定借 ２００,０００円
５年定借 １００,０００円
仲介手数料 賃料１ヶ月分
※階数によって多少変更する
●例題：普通借家契約で２００,０００円のお部屋が、３年間（３６ヶ月）の定期借家契約にすると、 （２００,０００円×３６ヶ月－６５０,０００円）÷１２ヶ月×３年≒１８２,０００円
※３年間の定期借家により、家賃－１８,０００円と礼金－1ヶ月分になります。
皆様も参考程度にご利用下さい。
収益性の高い分譲マンションとは
分譲マンションの資産価値とは、一般的に土地の権利種類（所有権や借地権）、土地の持分、立地条件、建物の経過年数、共有施設、管理維持状態、ブランド、そして人気や希少性などでしょう。これらの要素に、あえて私が１つだけ付け加えるとしたら、管理員（管理会社）。昔、某分譲マンションの管理員から「マンションを売りたいと言っている居住者の情報を提供するから謝礼を支払え。大手○×不動産は、○万円支払うと言っている。」と言われた経験がある。大変残念な話だが、その時この管理員がそのマンションの資産価値を大きく下げているなと感じた。
資産価値とは、所有している財産上の価値であり、これとは別に収益資産価値は各マンションの状況によって、大きく異なる場合がある。収益、つまり賃貸した時の実質利回りを評価するものであり、概ね下記の項目がその評価をする際の材料となる。
１）管理費・修繕積立金等の支払額
区分所有者が支払う管理費や修繕積立金の額は、マンションやお部屋の大きさによって異なる。同じ家賃で賃貸していても、管理費や修繕積立金の額が高ければ経費がかさみ、実質利回りは下がってしまう。
２）共有施設
駐車場や駐輪場は十分な数が確保されているかどうか、トランクルームやフロントサービスを使用できるかどうかなども、幅広く賃貸の入居者を募集する為の重要な要素となる。
３）管理規約
管理規約に賃貸の入居者を差別するような不利な条項はないか、特殊な取り決めはないか、ペットは飼えるかなども重要な要素となる。
昔、引っ越しの２週間前までに引っ越し日時を管理員に伝えなければ引っ越しさせないという分譲マンションがあり、対応に苦労した記憶がある。また賃貸の入居者は、１８歳以上でなければならないという分譲マンションもある。管理組合側としては自己防衛作であろうが、収益資産価値も考えてもらいたいものである。
※分譲賃貸…賃貸業を目的としたアパートや賃貸マンションとは異なり、分譲マンション（区分所有建物）の所有者が貸主となり、賃貸する場合の総称
アパートの大家さんと分譲賃貸の大家さんの違い
弊社は※分譲賃貸オーナーより依頼を受け、賃貸入居者の斡旋～賃貸借契約の締結～入居中の家賃の回収やトラブル・クレームの対処～入居者退去時の各種清算業務などの賃貸管理業務を代行しております。弊社では、これらの業務の依頼をお受けする際に特に気を付けていることがあります。それは分譲賃貸の大家さんとは、「賃貸業に関しては素人だ」ということです。アパートの大家さんとは、収益を目的に賃貸業を行っている方が多く、これらの業務を日常的に体験し、学習し、そして豊富な知識を有している方が多いでしょう。しかし分譲賃貸の大家さんとは、自己居住用として購入し、転勤や親の介護のため、又は売却したくても住宅ローンの残債が多いために、やむを得ず賃貸にするという方が多数おります。そのため分譲賃貸の大家さんから賃貸管理業の依頼をお受けする際には、取引の一連の流れ・入居者が見つかりやすくする為の方法・家賃の根拠・原状回復の考え方・大家さんの義務・様々なリスクの回避方法・大家さんとしての心得などを、じっくり時間を掛けてご説明いたします。また分譲賃貸特有の将来戻ってくる可能性があるという場合には、定期借家契約についても、そのメリット・デメリットをじっくりご説明いたします。
この他にも、分譲賃貸の大家さん特有のものとして、賃貸する際の住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）への留守管理承認申請の説明、住宅ローン控除を受けられている方へは、再居住による住宅ローン控除の再適用の説明などもいたします。
しかしアパートの大家さんと分譲賃貸の大家さんの一番大きな違いは、空室の家賃リスクです。アパートの場合は、１部屋が空室でも他の部屋が入居中であればそれなりの家賃収入を得ることができますが、分譲賃貸の場合では、その部屋が空室であれば家賃収入はゼロとなってしまいます。弊社には、家賃収入のリスクを減らす為に、空室期間でも家賃収入を得ることのできる家賃保証システムを用意しております。この他にも家賃滞納が合った場合の家賃滞納保証や、メーカー保証の切れた設備が故障しても、その修理費用又は交換費用が支払われる保険（共済会）など、多数のリスクを回避できるオプションをご用意しております。
分譲マンションを貸す場合は、様々なリスクを回避できるオプションを用意している※分譲賃貸専門の賃貸管理会社へ依頼しましょう！
※分譲賃貸…賃貸業を目的としたアパートや賃貸マンションとは異なり、分譲マンション（区分所有建物）の所有者が貸主となり、賃貸する場合の総称